Малоэтажная жилая застройка: что это такое, сколько этажей в 2021 году?

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажный жилой дом» в российском законодательстве отсутствует. Но в ч. 2 ст. 49 ГК РФ указано, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертно-проектной документации.

Исключения составляют здания, на содержание которых используются средства государственного бюджета. В Градостроительном кодексе РФ всего несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажным жилым домом.

В СНиП по градостроительству и планировке поселений указываются следующие категории объектов недвижимости:

• многотажные жилые дома;
• индивидуальные жилые дома;
• жилые строения средней этажности;
• жилые дома малой этажности.

Также в этом документе описан порядок получения документов на разрешение ведения строительных работ на отдельном жилом объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Непонятно в правовом поле и с этажностью. СП 42.13330.2011 устанавливает ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный этаж. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с автомобильно подвала, мансарда и цоколя. При отступлении от этого стандарта объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают трудности для застройщиков, особенно в вопросах оформления градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях необходимо исходить из принципа «что не простительно, то резитно».

Из-за такой неясности территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовое строительство все еще ведется так или иначе, но оно страдает проблемами организации. В большей дрении это гочество благоустройства и инфраструкты.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ возникают трудности и при эксплуатации здания. Управляющие компании не имеют отлаженной нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых домах отсутствует подключение к системам центрального отопления, водоснабжения и канализации. Возникает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных.

Это сложное техническое оборудование, требующее надлежащего обслуживания. Обычно не все управляющие компании могут похвастаться опытом в этой сфере.

Решением организационных вопросов в малоэтажной жилой застройке могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и объединения собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилого строительства входят следующие виды конструкций:

• одноквартирный жилой дом высотой до 3-х хатей;
• особняк;
• заблокированный жилой дом;
• квартиры;
• коттедж;
• резиденция;
• вилла;
• дуплекс;
• таунхаус.

Инфраструктура малоэтажной застройки

По этому критерию малоэтажные дома можно разделить на три типа:

• Малоэтажные комплексы, с отсутствующей инфраструктурой и минимальной площадью на свободной территории.
• Малоэтажные комплексы с минимальным набором инфраструктурных элементов. Это самый распространенный тип. Чаще всего в состав такого комплекса входит несколько домов с общими службами охраны и обслуживания. Часто в таких комплексах есть магазин с товарами первой необходимости.
• Малоэтажные комплексы с насыщенной инфраструктурой. В него входят детские, социальные и культурные учреждения, в состав которых входят инженерные и развлекательные сооружения. Территория таких комплексов охраняется.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Основные правила землепользования определяются градостроительным регламентом:

• 
• назначение земельного участка в малоэтажном жилом доме может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
• на участке жило обезврежено гаражи, другие доставные сооружения, сады и огороды;
• земля под блокированную застройку продукты по строительному дому до 3-х хастей, предменадного для панельного жизнес, но не разделенные на квартиры. Здание может иметь общую стену с соседними жилыми домами, но общее количество заблокированных домов не может превышать 10;
• на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может лиять передвижное жилье (кемпинг, кемпинг, фургон, прицеп), которые могут подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

Нормативы для объектов малоэтажного строительства

СНиП регламентирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отклонений делятся на следующие категории:

• санитарный;
• городское строительство;
• экологический;
• противопожарный.

Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома до 3-х этажей классифицируют по нескольким параметрам:

• 
• месторасположение (плотная городская застройка, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в черте города или ближайшем пригороде, загородные дома с таким участком земли);
• уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
• периодность рождения (капитальные, сезонные);
• размеры и программы участком (дома с домом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половы всей обработки земли, простройки с приквартирным участком, строения без участком);
• что женщины 1-, 2-, 3-этажные);
• конструктивное решение (деревянное, панельное, монолитное, кирпичное, блочное, комбинированное);
• производство нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
• наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, баня).

Для оформления разрешения на строительство объекта малоэтажной застройки необходимо наличие участка с целью использования населенного пункта и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Целевое назначение дома

Основы типологии человеческого жилищного строения изображение целевое начание дома.

Для пастоненого рождения наследника индивидуального дома он должен обеспечить своему владельцу все удобства, которые имеются в квартире. Речь идет не только об инженерных коммуникациях, но и о социальной инфраструктуре.

Загородный дом, предназначенный для времяпрепровождения на природе, должен быть актуален в любое время года, но для него не важна инфраструктура, такой дом не должен постоянно требовать от хозяина усилий по его содержанию. Такой дом, где живут два-три дня в неделю, должен располагаться в охраняемом поселке дачного типа, но чаще всего люди предпочитают массивы, где некоторые живут постоянно. В таких вариантах из обоих ожиданий и коммуникаций можно выбрать минимальную нечестность, ванную или душ на баню.

Коттедж должен быть деревянным. Его особенность в том, что необходимо тщательно продумать план его консервации на зимний период. Кроме того, необходимо максимально защитить его от посягательств непрошенных гостей. При этом он должен содержать минимальный набор бытовых удобств. Важно понимать, что обычная дача в теплое время года проводит много времени именно на приусадебном участке, поэтому она тоже должна быть обустроена с комфортом. Определить территорию для активного отдыха.

Стоимость проекта загородной недвижимости

Стоимость проекта загородной недвижимости во многом зависит от класса поселка. В первую очередь играет роль фактор специфики инфраструктуры населенного пункта. Даже не стоимость владения для конкретного покупателя зависит в первую очередь от развитой инфраструктуры, а скорость продажи и класс самого поселка.

Заметка 2

В селах более высокого уровня наличие социальных объектов напрямую влияет на доходность и цену проектов.

К основным объектам коммерческой недвижимости в загородных поселках относятся: минимаркет, аптека, кафе, ресторан, бытовые комплексы и др. изначально такие объекты не рассматриваются как источник дохода, так как их основная цель — повышение класса поселка. Минимаркет самый востребованный, он чаще всего находится на въезде в поселок. Если говорить об элитах, то таковыми могут считаться объекты, насчитывающие 30-40 домов. Инфраструктура включает охрану, парковку, детскую и спортивную площадки.

Нужен учитель

Отдельно следует рассмотреть малоэтажные дома клубного типа, коттеджи, которые практически невозможно купить через открытую продажу.

Заметка 3

Коттеджи вдоль береговой линии имеют более высокий класс, чем расположенные дальше от воды.

Человек, который может себе позволить покупку жилья в малоэтажном комплексе, рассчитывает получить не только просторное и качественное жилье, но и определенные условия вокруг него.

Определение 2

Таунхаус – это многоквартирный жилой дом, который оборудован отдельным входом, имеет одну или две общие стены с соседями и общий фундамент, иногда с небольшим наделом земли.

Появление таунхаусов на российском рынке жилья произошло совсем недавно. Что можно ушлишать таунхаус – это то же коттедж, но это устроенные не совет правильное. Таунхаус – это не загородный дом, а городской дом. Такие дома обычно строятся цепочкой из 6-12 строений, внешний вид зависит от размера и конфигурации земельного участка.

Поскольку таунхаусы считаются многоквартирными домами, к ним применимо законодательство, которое призвано регулировать положение этих объектов. Отношения между спеченниками таких квартир, скалывающиеся по установлению отношений соседей в многоквартирных домах.

На данный момент на рынке загородной недвижимости можно наблюдать множественные предложения земельных участков под застройку. Обычно их называют коттеджными поселками. Надо понимать, что условия для полноценной нормальной жизни в такой деревне появятся не так быстро. В течение многих лет вам придется мириться с несовершенствами. Нельзя сказать, что в таком поселении будет присутствовать единый архитектурный стиль, чаще всего в таких местах каждый строит по своему проекту. Рядом могут располагаться трехэтажные кирпичные дома и небольшие деревянные домики. О социальной однородности населения в подобном селе также говорить не стоит. К тому же будущая ликвидность объектов в таком месте весьма сомнительна.

Площадь и качество жилья

Стоит сказать, что дома в малоэтажных жилых комплексах можно увидеть разного качества. Среди них можно встретить конструкции, простоявшие не одно столетие, и в то же время такие, каркас которых заполнен утеплителем и сверху обшит сайдингом. Кроме того, подобные строения имеют разную площадь: от 150 до 400 кв м. Это позволяет строить одноэтажный дом и однокомнатные квартиры или, наоборот, квартиры площадью 200-300 кв м.

Размеры малоэтажного жилого комплекса могут быть совершенно разными. В некоторых комплексах дома расположены на обширной территории, а некоторые на больших площадях. При этом земля не обязательно занята жилыми помещениями. Участок 20-40 соток считается одним из самых востребованных. Это даст вам возможность разместить свои дома на приемлемом расстоянии друг от друга.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости в настоящее время развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано с многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

• проект минимум создоровний проекта;
• стоимость на 1 кв м;
• высокие темпы строительства;
• возможность строительства по индивидуальным проектам;
• экологичность;
• низкая себестоимость жилья;
• минимальные затраты на организацию детских площадок, зоны отдыха и стоянок;
• автономная инфраструктура;
• комфорт
• эстетичность и удобство эксплуатации;
• низкая нагрузка на прилегающие дороги.

Есть у объектов данной категории жилья и недостатки:

• высокое выставление земли под строительство и программы связи;
• сложности при регистрации сайта.

Проектирование

Проект малоэтажных жилых домов:

• индивидуальный,
• многоквартирных до 3 хатей;
• заблокирован.

Их строительство допускается без проведения государственной экспертизы безопасности объекта, проведения и анализа результатов инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм строительства одно- и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил проектирования малоэтажных жилых домов подъем жилых массивов СП 30-102-99, устройство сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЕ, правила пожарной безопасности, другие норативно-технические документы по жилому участку.

Технологии малоэтажного строительства

Современные технологии строительства малоэтажных домов очень разнообразны и позволяют каждому застройщику выбрать подходящий вариант

Современные технологии строительства малоэтажных домов очень разнообразны и позволяют каждому застройщику выбрать подходящий вариант. Итак, для строительства малоэтажных домов подходят следующие технологии:

• карказное домостроение;
• блочные дома из пеноблоков и газобетона;
• дома из бруса.

Рассмотрим перечисленные методы более подробно.

Каркасное домостроение

Используя эту технологию, вы получите дом в кратчайшие сроки

Используя эту технологию, вы получите дом в кратчайшие сроки. При этом можно использовать одну из двух разновидностей этой технологии:

• По скорости сборки дома по каркасно-панельной технологии нет равных. Заводские или самодельные сэндвич-панели используются для домостроения. Для их одностистой фиксации используется каркас из бруса. Технология установки в домашних условиях настолько проста, что вы без труда справитесь с ней своими руками. Для изготовления СИП-панелей используется листовой древесный материал (обычно ОСП) и утеплитель (пенополистирол).
• Монтаж конструкций по каркасно-щитовой технологии займет немного больше времени, поэтому стоимость дома будет ниже, чем при использовании СИП-панелей. Суть метода заключается в том, что на строительной площадке сначала строится каркас дома из бруса, затем он обшивается лиственным древесным материалом. После установки крыши между стойками каркаса укладывают и зашивают утеплитель ГВЛ, фанерой, ОСП. В конструкции стены обязательно используется ветрозащита и пароизоляционная мембрана.

Среди плюсов данной технологии следует отметить следующие:

1. На возведение стен дома по этой технологии вы потратите значительно меньше средств, чем на строительство дома из самана.
2. Благодаря небольшому весу стены есть возможность заложить облегченный фундамент, что позволит сэкономить на материалах и объеме земляных работ.
3. Благодаря тому, что стены большей частью состоят из утеплителя, такой дом быстро прогревается и отлично удерживает тепло. Так, стена из СИП-панели толщиной 20 см сравнивается по теплоизоляционным характеристикам с кирпичной стеной толщиной 50 см.
4. Поскольку стены обладают низкой теплопроводностью, зимой можно сэкономить на отоплении.
5. Вам не нужно делать длительный технологический перерыв после возведения коробки, ведь дом практически не приземляется.
6. Возведение коробки можно осуществлять в любое время года, т к полностью отсутствуют мокрые процессы.

Важно: если короб можно строить зимой, то фундамент рекомендуется возводить до наступления холодов.

1. Такой дом имеет высокую герметичность, поэтому вам придется установить эффективную и недорогую систему приточно-вытяжной вентиляции.
2. Этот дом трудно назвать жилищем эстолигионным жильём. Кроме того, используемые материалы подвержены горению, а пенопласт при горении выделяет вредные вещества.
3. Хотя производители SIP-панелей и каркасных домов уверяют, что здание очень прочное и может прослужить до 75 лет, это не всегда так.

Дома из ячеистого бетона

Если раньше малоэтажные дома строились чаще из самана, то сегодня его заменил современный гранулированный бетон

Если раньше малоэтажные дома строились чаще из самана, то сегодня его заменил современный гранулированный бетон. Из него изготавливают пеноблоки и газоблоки, которые используют для возведения стен дома. Преимуществ у этих материалов много:

• С применением гранулированного бетона дом можно возвести в 3 раза быстрее, чем из кирпича. При этом стоимость строительства будет значительно ниже.
• Такой материал не подвержен усадке, поэтому в доме из блоков можно сразу закончить отделку и заселиться в нем.
• Пористый газоблок способствует естественной циркуляции воздуха в помещении, поэтому в доме формируется приятный микроклимат.
• Высокие теплоизоляционные характеристики материала.
• Под легкие пористые стены можно соорудить облегченный фундамент, что позволит сэкономить на строительстве.
• Гладкая ровная поверхность стены из газоблоков не требует дополнительного выравнивания перед отделкой.

Минусы гранулированного бетона:

• Высокая пористость материала приводит к его повышенной гигроскопичности, поэтому стены нельзя оставлять без отделки. После намокания влагой теплоизоляционные свойства газобетона снижаются.
• Гранулированный бетон имеет низкую прочность на скалывание, поэтому перед укладкой плит и монтажом кровли необходимо сделать монолитный армопояс, а это влечет за собой дополнительные затраты и время.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажный многоквартирный жилой дом для жителей России? В 2021 году это самый оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52% от общего объема жилищного строительства. За 20 лет долия в очности малоэтажного жилья в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличения темпов строительства и повышения доступности жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий выгоднее строить малоэтажные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество жизни: они отличаются безопасностью и лучшим семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Застройщикам малоэтажных домов нравится высокая скорость строительства и меньшее количество согласований.